Bail commercial : l’indemnité d’éviction, mode d’emploi

Le bailleur est en droit de refuser de renouveler le bail commercial venu à expiration. Dans ce cas, il doit, en principe, verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice que le défaut de renouvellement du contrat lui cause. Explications.

Le droit à une indemnité d’éviction

Pour qu’il puisse prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, le locataire doit remplir les conditions exigées par la loi pour avoir droit au renouvellement du bail commercial, à savoir être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, être propriétaire du fonds et l’avoir exploité au cours des trois années précédant l’expiration du bail ou sa tacite reconduction.

À noter que la disposition légale réservant le droit au renouvellement du bail commercial aux ressortissants d’un État membre de l’Union européenne a été récemment jugée discriminatoire par la Cour de cassation.

De son côté, le bailleur n’est pas tenu de payer l’indemnité d’éviction lorsqu’il justifie son refus de renouvellement par un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (défaut de paiement des loyers, défaut d’assurance…).

Précision :

le bailleur qui refuse de renouveler le bail suite à une faute grave du locataire doit, en principe, l’avoir préalablement mis en demeure de cesser ses agissements.

Le bailleur est également dispensé de verser l’indemnité lorsque le local a été reconnu insalubre par une autorité administrative et doit être démoli.

Le montant de l’indemnité d’éviction

Le préjudice résultant du refus de renouvellement du bail commercial est toujours difficile à évaluer. Le Code de commerce précise que l’indemnité d’éviction destinée à compenser ce préjudice comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession (souvent un pourcentage du chiffre d’affaires moyen des dernières années), et augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation du locataire, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour racheter un fonds de même valeur.

À noter :

le propriétaire peut toutefois démontrer que le préjudice subi par le locataire est moindre, notamment lorsque le non-renouvellement du bail n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce, mais seulement son déplacement dans un autre lieu.

Point important :

en cas de désaccord entre les parties, le montant de l’indemnité sera fixé par les juges.

En attendant le versement de l’indemnité d’éviction….

Tant que le bailleur n’a pas versé l’indemnité d’éviction au locataire, celuici a le droit de se maintenir dans les lieux. Mais attention ! Il doit continuer à respecter les clauses du bail expiré et verser au bailleur, non plus un loyer, mais une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative des locaux.